Investisseur · Plex Lanaudière
Entre les chiffres de la fiche que tu regardes. Tu vois tout de suite le TGA, le MRB et le cashflow par porte, et tu sais si l'immeuble travaille pour toi ou contre toi avant de faire une offre.
Le calculateur
Les valeurs préremplies sont un exemple : remplace-les par les chiffres réels de la fiche que tu regardes. Le verdict se met à jour à chaque frappe. Rien n'est envoyé nulle part : le calcul se fait dans ton navigateur.
Cashflow négatif : à ce prix et à ce taux, tu sors de l'argent de ta poche chaque mois pour garder l'immeuble. Ça se négocie, ou ça se laisse passer.
Paiement calculé à la canadienne : intérêt composé semestriellement, comme les prêteurs le font vraiment.
Les trois ratios
Le taux global d'actualisation, c'est le revenu net d'exploitation divisé par le prix d'achat. Il mesure ce que l'immeuble rapporte avant financement : deux investisseurs avec des hypothèques différentes obtiennent le même TGA sur le même immeuble.
À quoi ça sert : Comparer des plex entre eux, et vérifier si le prix demandé tient la route face aux ventes comparables du secteur.
Le multiplicateur de revenus bruts, c'est le prix divisé par les loyers annuels : « combien de fois les revenus je paie ». C'est grossier (il ignore les dépenses), mais c'est le premier tri quand tu compares dix fiches un mardi soir.
À quoi ça sert : Un MRB nettement plus élevé que les ventes récentes du même secteur, c'est une question à poser avant de visiter.
Le revenu net d'exploitation moins les paiements hypothécaires. Positif : l'immeuble se paie tout seul et il t'en reste. Négatif : tu injectes de l'argent chaque mois en pariant sur la plus-value et le remboursement de capital.
À quoi ça sert : Ni l'un ni l'autre n'est automatiquement une erreur, mais tu dois le savoir avant de signer, pas au premier renouvellement.
L'étape d'après
Un ratio se calcule en dix secondes. Une bonne décision d'achat demande ce que la fiche ne montre pas.
Tu as un plex en vue? Vérifions les chiffres ensemble.
Envoie-moi la fiche. Je sors les ventes comparables du secteur, on valide les revenus et les dépenses, et tu sauras si ça vaut une offre, et à quel prix. Si les chiffres ne tiennent pas, je te le dirai aussi.
